Le rapport d’activités de la CTIF relatif à l’année 2023 expose en page 14 [1]:
« Les techniques de blanchiment de capitaux issu du trafic de stupéfiants peuvent également utiliser les investissements en matière de biens immobiliers. Les revenus des trafics antérieurs peuvent être investis dans l’achat de biens immobiliers qui sont ensuite utilisés pour abriter des plantations de cannabis. Une autre variante consiste à réaliser une vente en dessous du prix du marché pour des biens immobiliers qui nécessitent de lourds frais de rénovation. La rénovation se fait alors en grande partie en noir et est payée avec de l’argent du trafic. Lors de la revente, le montant total du bien provient de capitaux légalement acquis ».
Pour l’année 2024, la CTIF a publié un Vademecum (déjà évoqué dans un précédent Fil blanc) reprenant les « Typologies des schémas de blanchiment de capitaux » qu’elle a identifiés[2]. La fiche n° 8 de cet outil dont je ne peux que vous recommander la lecture vous exposera plus en détails les variantes de cette technique de blanchiment telles qu’elles ont pu être observées.
Nous ne sommes pas notaires, encore moins agents immobiliers… en quoi cela nous concerne ?
Il convient d’admettre qu’un avocat peut toujours, par hypothèse, être consulté dans le cadre d’une opération d’achat ou de vente immobilière.
En outre, un avocat peut être sollicité :
- dans le cadre de l’annulation subite d’une vente immobilière, entraînant rétrocession de l’acompte (plus l’argent voyage entre les comptes, plus il est difficile de retracer son origine illégale)… ou pas (le vendeur complice rétrocédant la contre-valeur de l’acompte en liquide à l’« acquéreur » qui en a besoin pour payer du personnel au noir par exemple) ;
- pour faire acter judiciairement l’accord du client, maître d’ouvrage, et de l’entrepreneur chargé de rénover l’immeuble sur l’indemnisation, par ce dernier, de malfaçons qui auraient été amiablement constatées entre parties (ce qui permet à nouveau un échange d’argent clair et de liquide) ;
- pour recouvrer des arriérés de loyers relatifs à des logements issus de la division de l’immeuble originaire pour lesquels les permis de division et / ou de location n’ont pas été délivrés ;
Dans tous ces cas, il est possible que l’avocat soit instrumentalisé aux fins de blanchir des fonds illicites.
Dès lors qu’un avocat est consulté pour une opération ou un litige portant sur un immeuble, les éléments suivants pourront utilement être vérifiés, selon la mission confiée :
En ce qui concerne le profil du client :
- existe-t-il des liens familiaux ou personnels entre les acquéreurs et les vendeurs ?
- le secteur d’activité du client est-il caractérisé par une forte circulation d’espèces (marché des véhicules d’occasion, nettoyage, restauration, etc.) ?
- ses revenus déclarés sont-ils anormalement bas au regard de son apport dans l’immeuble ?
- y a-t-il une discordance entre d’une part, son âge, son milieu socio-économique, ses revenus et d’autre part, la valeur de l’immeuble concerné ?
- …
En ce qui concerne l’immeuble :
- a-t-il fait l’objet d’une succession rapide d’opérations immobilières ?
- a-t-il fait l’objet d’annulations subites d’achat ?
- a-t-il fait (ou fait-il) l’objet de modifications importantes ? qui a réalisé les travaux ? d’où venaient (viennent) les fonds ?
- le montant de la transaction paraît-il incohérent avec le prix du marché ?
- a-t-il été acquis via un prêt entre particuliers ? les fonds proviennent-ils de l’étranger ?
- est-il en situation d’infraction urbanistique ?
- les prétendues malfaçons sont-elles objectivées ? par qui ?
- …
Plus les éléments factuels du dossier, touchant au client et à la mission confiée, sont documentés, plus il sera facile à l’avocat de justifier son intervention en cas de problème.
Déborah CHARLIER
[1]https://www.ctif-cfi.be/index.php/fr/actualites-quick-links/275-rapport-annuel-2023
[2]https://www.ctif-cfi.be/index.php/fr/actualites-quick-links/288-vademecum-fr-news
